こんにちわ。
無垢とアイアンの空間を得意とするリノベーション会社kasaのMです。
Mは30代半ばをむかえて建築関係に従事している為、よく友人から”物件の購入”や”戸建てかマンションか”、”新築か中古か”等色々と相談されることが多いです。
またどこの地域でも不動産会社やリノベーション会社、リフォーム会社がセミナーやイベントを開催して上記のような相談を受け付けていたりしますが、どうしても営業を受けてしまうのではないかと気が引けている方も多いと思います。
そこで今回はリノベーション会社がセミナーを行う際によく伝える物件購入からリノベーションまでの注意点を書かせて頂きます。
ただシングル・夫婦二人・ファミリー等で色々なライフステージの方がいらっしゃるので今回はすべての方に共通している点をご紹介させて頂きます。
１．建物の構造に問題がないかを確認する。
まず初めに物件を所有されていない場合は理想の物件探しからスタートしていきます。
その際に注意が必要なのがよく確認されずに良い物件を見逃してしまうケースです。
不動産屋さんやワンストップリノベーションを活用して物件を探す際はネットや店頭で建物の外観や写真と建物情報で検討されるとは思いますが、写真だけでは周辺環境や物件の管理状況が非常に分かりにくくなっております。
あまり多くの物件を長い期間で検討されるのはオススメしませんが、築年数や写真に惑わされずにフラットな目線で物件を内覧されると思わぬ形で理想の物件に出会えると思います。
特に管理状況は重要で戸建て住宅で空き家期間が長いとどうしても劣化が早まり”空き家期間5年の築10年”と”空き家期間半年の築20年”では後者の物件の方が状態が良い場合があります。
またマンションの場合も同様で共用スペースの管理が行き届いている物件の方がメンテナンスが適正に行われているケースが多く、マンション自体の状態が良い場合が多いです。
なかなか素人目で確認しにくい構造ですが、このような視点で物件を見ていただくと概ね外れることはないでしょう。
2．建物の耐震性を確認する。
まずはマンションや戸建て関わらず”旧耐震基準”か”新耐震基準”のどちらかを確認する必要性があります。
新耐震基準は、地震に対する建物の強度や耐久性を規定する基準のことです。日本では、1981年に制定された耐震基準が改訂され、「新耐震基準」が施行されました。これにより、より厳格な基準が設けられ、大地震が発生した場合にも建物が倒壊しにくいようになりました。
というように約40年以上前に建築された建物は旧耐震基準となり、ローンや節税面でのメリットが受けれないケースもあります。
ただ旧耐震基準のマンションや戸建ての中でも優良な物件は存在し、相場よりも割安で販売されているケースもありますがリノベーションをする際には戸建て住宅であれば耐震補強が必要であったり、マンションであれば大規模修繕の管理記録を確認する必要性があります。
3．電気や水道の設備を確認する。
電気・水道・ガスは生活する上で大切なライフラインになります。
戸建て住宅では自由に引込をやり直すことができますがマンションの場合は簡単にはいきません。
電気はマンション全体で使用料が決められており関西では各お部屋のアンペア数に限りがあります。
建てられた当初と現在では電気設備の量が圧倒的に違うため購入される場合はブレーカーのアンペア数も確認されることをオススメします。
後は共有の排水はどこを通っているか、ガスの設備はどうなっているかも確認が必要になります。
詳しくは別の記事でも書かせて頂いているので下記をチェックしてみてください。
https://kasa-b.jp/blog/oyakudachi/136229
４．リノベーション工事費用を予算に含める。
住宅を購入後にリノベーションをすると
住宅ローンの金利…0.6％～2.0％
リフォームローン…2.0％～4.0％
の二つを別々に組むことになります。
ただこちらをワンストップリノベーションを利用して購入と同時にリノベーションをすると
住宅ローンの金利…0.6％～2.0％
のみで組むことができます。
※ワンストップリノベーション＝「資金計画⇒物件探し⇒ローン計画⇒プランニング⇒施工⇒アフター」を一括で担当すること
どうしても住宅購入とリノベーション費用は高額で返済期間も長い為金利が安い住宅ローンに一本化できるのはメリットが多いです。
割とこちらはセミナーに参加された方で驚かれることが多い点になります。
５・引越し代やリノベーション期間の費用を検討する。
リノベーションの際に予定外の出費となるのが住宅購入時の諸経費になってきます。
中古物件をリノベーションのする場合は当然ながら物件の引渡しがすべて完了した上でリノベーション工事を開始します。
当然のことながら引渡しが完了した時点から住宅ローンは開始することになりますので工事開始→引越しまでの間は現在お住いの住宅との2重払いになる為注意が必要になります。
この点が新築物件を購入した際と大きく異なる点になります。
また引越し費用も手持ちの家具の大きさを理解していないとエレベーターに乗らなかったり、窓から搬入しないといけなくなり余計な費用が掛かってしまう事もあります。
またこちらも詳しくは別の記事でも書かせて頂いているので下記をチェックしてみてください。
https://kasa-b.jp/blog/oyakudachi/145004
６．リノベーション計画される際には、専門家やプロにアドバイスを仰ぐ。
新築住宅と中古リノベ物件のそれぞれのメリット・デメリットがあり、各それぞれをプロの意見を聞いた上で判断されるのが良い選択ができるようになります。
新築住宅
メリット
■全てが新しい為気持ち良い新生活がスタートできる
■住宅ローン等で減税優遇がある
■耐震等がすべて新しい基準で建築されている
デメリット
■人気エリアでは戸数が少なく、高額になりやすい
■分譲の場合好みやライフスタイルにあったドンピシャの仕立てじゃない
中古物件
メリット
■人気エリアでも築年数によりお手頃な価格の物件がある
■リノベーションで好きな内装にできる
デメリット
■マンションの管理状態により大きく差が出る
■耐震基準が建築当初の規定に準じている
どちらも一長一短がありどちらがいいと完全に言い切れないのですが、新築分譲の場合は価格とデザイン、注文住宅では価格面でどうしてもデメリットが出てきてしまいますので好きなデザインで価格面を考慮されるのであれば中古物件のリノベーションを検討するというのが一般的です。
なにより大事な物件探しのポイント。まずは4つのポイント”ライフスタイル・エリア・広さ・価格”の4つ。そしていつもMが伝えているのは”完璧を求めない”です！
そもそも100点満点の物件があればほかの人も良いと思うことが多く、その場合は価格が吊り上がってしまっているのが現実です。
ただリノベーションの場合は内装が？？という状況であっても40点の物件であれば、あとの60点はリノベーションで解決することが可能です！！
最後に
皆さまが一番知りたい費用の例は
戸建て…物件価格が1800万円+リノベ費が1500万合計3300万ほど
マンション…物件価格が1600万円+リノベ費が1000万合計2600万ほど
もちろんエリアや物件の状態によって物件価格は変動しますがこの価格帯で自分の住みたい家、住みたいエリアに住めるんだったら毎月家賃を払い続けることを思えば…！と検討する人が増えているのも納得ですよね。
またリノベーションの場合は広さにより変わりますので、そちらも参考にして計算するのも良いでしょう。
床面積が30㎡以上の場合水回り設備もふまえると
12～20万/㎡
になります。
仮に60㎡のマンションであれば
720～1200万円
ほどになります。
古い情報であればもう少し安くで表記されていることもあるかもしれませんが2023年現在の世界情勢やインフレによりこちらの価格で検討されるのが良いと思います。
是非一度こちらの情報をふまえた上で検討していただき「詳しく話を進めていきたいなぁ」と思った時にセミナーや個別相談を検討されるのもよいでしょう！
やっぱり対面やオンラインで相談したい方は関西であればkasaでもお受付はいたしておりますので、お気軽にご連絡くださいませ。
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