設計士が最初に見る「本当に重要なポイント」
中古戸建てを購入してリノベーションしたい。
今の住まいをリフォームして、もっと暮らしやすくしたい。
大阪・神戸・奈良エリアでも、ここ数年「戸建てリノベーション」の相談は確実に増えています。
新築価格の高騰や、立地を優先した住まい選びを考える30〜40代のご夫婦にとって、
戸建てリノベーションは現実的で魅力的な選択肢になっているからです。
ただし、設計士として多くのご相談を受ける中で感じるのは、
「思っていたリノベーションと違った」
「ここまで制限があるとは知らなかった」
という声が少なくないこと。
その原因の多くは、最初に確認すべきポイントを知らないまま進めてしまうことにあります。
この記事では、戸建てリノベーション・リフォームを検討する際に、
設計士が必ず最初にチェックする重要なポイントを、
専門用語を使いながらも、できるだけわかりやすく解説します。
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なぜ「最初のチェック」が戸建てリノベーションでは重要なのか
マンションリフォームと比べて、戸建てリノベーションは
自由度が高い反面、建物ごとの条件差が非常に大きいという特徴があります。
同じ築30年でも、
ほとんど手を入れずに済む家
耐震補強や構造補修が必須な家
では、工事内容も費用も大きく変わります。
設計士は、デザインや間取りを考える前に、
「この家は、どこまで手を入れられるのか」
「安心して住み続けられるか」
という前提条件を必ず確認します。
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① 建物の構造（木造・鉄骨・RC）を把握する
戸建て住宅のリノベーションで、最初に確認するのが建物の構造です。
構造によって、できること・できないこと、そして費用感が大きく変わります。
木造住宅（在来工法・2×4）
大阪・奈良・神戸周辺で最も多いのが木造住宅です。
間取り変更の自由度が比較的高い
戸建てリノベーションに向いている
部分的なリフォームからフルリノベーションまで対応しやすい
一方で注意したいのが、
**柱や耐力壁（地震に耐えるための重要な壁）**です。
「壁は全部取れますよね？」
と聞かれることも多いのですが、
実際には構造的に残さなければならない壁が必ず存在します。
設計士は、
✔ どの壁が構造上重要か
✔ どこまで抜けるか
を見極めながら、間取りを再構成していきます。
鉄骨造住宅
大手ハウスメーカーの戸建てに多い構造です。
柱や梁が少なく、大空間を作りやすい
強度が高い
ただし、
メーカー独自の構造・工法が使われているケースが多く、図面確認が必須です。
安易に解体を進めると、
想定外の補強工事が必要になり、リノベーション費用が膨らむこともあります。
RC造（鉄筋コンクリート造）
数は少ないですが、重厚で耐久性の高い構造です。
耐震性・遮音性に優れる
長寿命
その反面、
壁や床の解体工事が大掛かりになりやすく、
リフォーム・リノベーション費用は高めになる傾向があります。
② 築年数と劣化状況のチェック（耐震は特に重要）
次に確認するのが、築年数と建物の劣化状況です。
戸建てリノベーションにおいて、「耐震」は避けて通れないテーマです。
1981年（昭和56年）以前かどうか
この年を境に、日本の耐震基準は大きく変わりました。
1981年以前の建物は旧耐震基準で建てられている可能性があります。
旧耐震＝危険、というわけではありませんが、
耐震補強が必要かどうかを必ず検討する必要があります。
大阪・神戸・奈良といった関西エリアは、
過去に大きな地震を経験している地域でもあります。
長く安心して住むためにも、耐震性の確認は非常に重要です。
見えない劣化をどう見るか
設計士は、見た目だけで判断しません。
・床の沈み
・建物の傾き
・雨漏り跡
・シロアリ被害
・木部の腐食
こうした点を総合的に確認し、
「今すぐ直すべき部分」
「将来的に手を入れた方がいい部分」
を整理します。
築年数が古い戸建てでも、
状態が良ければ価値のあるリノベーション素材になります。
③ 法規チェック（建ぺい率・容積率・再建築の可否）
戸建てリノベーションやリフォームで、
意外と知られていないのが法律の制限です。
建ぺい率・容積率
今建っている家が、
「現在の法律に適合していない」ケースも珍しくありません。
その場合、
同じ大きさで建て替えできない
増築ができない
といった制限が出てくることがあります。
再建築不可の可能性
前面道路の幅や接道条件によっては、
再建築不可となる土地もあります。
「リノベーションできる＝建て替えもできる」
とは限らないため、設計士は必ずここを確認します。
④ 既存図面があるかどうか
最後に確認するのが、既存図面の有無です。
・平面図
・立面図
・構造図
・確認申請図
これらが揃っていると、
・設計の精度が上がる
・工事費の予測がしやすい
・リノベーションのリスクが下がる
というメリットがあります。
図面がなくてもリフォーム・リノベーションは可能ですが、
現地調査や解体後の確認が増えるため、
時間とコストがかかる可能性があることは知っておきたいポイントです。
戸建てリノベーションを成功させるために
戸建てリノベーションは、
「今ある建物をどう活かすか」を考える住まいづくりです。
デザインや間取りはもちろん大切ですが、
その前に、
・構造
・耐震
・劣化状況
・法規
といった土台部分をしっかり整理することが、
満足度の高いリノベーションにつながります。
大阪・神戸・奈良で、
戸建てのリフォームやリノベーションを検討している方こそ、
まずは「今の家の状態を正しく知ること」から始めてみてください。
それが、後悔しない住まいづくりへの第一歩です。
kasa株式会社では、無料で現地調査から初回プラン・お見積もりのご提案まで行っています。
物件をお持ちの方も、これから探す方も、お気軽にお問い合わせください。
