みなさんこんにちは。
暑い。暑いですね。。
梅雨も明けました。空梅雨でしたね。
そして、言いたくなくても暑い。
私は夏生まれなのですが、
暑さには弱めのAです🍉
さて、物価上昇の要因と言われた東京オリンピックが終わり、少し落ち着いてきたコロナ。今後の不動産価格はどうなるの?と心配されている方も多いのではないでしょうか。
にゅーすでも度々謳われている、新築価格がバブル期を超えかなり高騰している不動産業界。今は”売り手”市場、と言われているこの状況がいつまで続くのかなど、疑問ですよね。
新型コロナウイルスの大きな影響から、2020年に開催を予定されていた東京オリンピックは、翌年の2021年に延期開催されました。
また、経済的にも大きな打撃を受け、世の中の動向に少なからず影響を与えたという結果になりました。
そんな中、『2022年問題』という不動産市場で囁かれている話題をご存知でしょうか?『2022年問題』とは1992年の緑地法改正の際に指定された生産緑地が30年という期限のもと一斉に解除されてしまう問題のことを言います。
もし、一斉に解除されてしまうと『都市環境の悪化』や『周辺不動産の価値が低下』などの懸念があり、農家・不動産業関係者からは特に注目されている問題です。
この”2022年問題”にコロナ禍が重なり、不動産業界は今後どんな影響を受けるでしょうか。2022年から2023年にかけての、予測されるかを分かりやすく見ていきたいと思います。
2022年の不動産市況
結論から言いますと、2022年の不動産価格は大きく変わることがなく、横ばいであろうと予想されています。
新型コロナウイルスの影響を受け、世界はもとい日本でも経済難が言われていますが、2022年においてはその影響は大きく受けないだろうと予想されています。
新型コロナウイルスによる、緊急事態宣言が発令されたあたりから、不動産の取引件数が落ちたり、先行き不透明な世の中であったことから物件の売り控えも見られましたが、その後は回復傾向にあり、現在では上昇傾向にあります。
このコロナ禍で大きく変わったライフスタイルの一つに、在宅で仕事をするテレワークの復旧があります。この復旧から、おうちで過ごす時間をいかに心地よく、快適に過ごせるかなど、住む家に対する関心が高まったことも影響しています。リノベーションにおいても、お部屋の一角にワークスペースを作りたい!といったご要望がかなり増えました。
おうち時間が増え、あまり気にならなかった動線や家族の過ごすスペースをリノベーションをすることで、より快適に過ごせるようになった、というお声もたくさんいただいております。
また、生産緑地における2022年問題についても、不動産市況に甚大な影響が出ないよう政府が対策を行っているため、懸念されるような価格の暴落はないという見通しです。
家を買うなら2022年度がおすすめの理由
価格があまり下がりにく現況の中、ではいつ下がるのか?
上記で記した2022年問題の影響を受ける地域は以下の通りとなります。
・東京都世田谷区
・東京都練馬区
・大阪府全域
・愛知県名古屋市
・愛知県一宮市
・愛知県豊田市
・愛知県岡崎市
そう、実は大阪市も影響を受けると言われています。
しかし、不動産の需要や価格が高いエリア(駅が近い、学校区が人気等)では、2022年問題の影響をさほど感じないのではないかという見解が主流です。
ではなぜ2022年度がおすすめでしょうか?
その理由の一つに低金利の頭打ち問題があります。
マイナス金利とは、金融機関が日銀に預けている当座預金の金利をマイナスにすることを言います。これにより金融機関は、日銀に金利を支払わなければならないという仕組みになっています。
そのお金を日銀が企業への貸し付けや投資に回し、デフレからの脱却と景気の浮揚を目指すものです。具体的には民間金融機関の一定金額以上の当座預金適用金利をマイナス0.1%にし、お金が大量に市場に出回ることで経済が活性化することを期待しています。
2013年1月に日銀は景気を浮揚させるために2%の物価上昇目標を定め、金利緩和政策を実施してきました。しかし2%の物価上昇を達成することはできず、マイナス金利の導入を決めざるを得なくなりました。
このマイナス金利による政策が進むことで、住宅ローンの変動金利は0.5%を下回る銀行も多くあります。また、フラット35に関しても、リーマンショック後は2.76%も合った金利ですが、2022年6月時点の金利は1.36%という超低金利になっているのです。
月々の支払額で計算すると、かなり大きな違いが出てきます。
では、この低金利はいつまで続くのでしょうか?
日銀の黒田総裁の任期は2023年4月までとなります。
続投か、別の方が後任かでも大きく変わりますが、いつまでもこの低金利が
続かないであろうという見方が大きいでしょう。
2022年問題により物件価格が下落したとしても、金利が上がる可能性も大きくあります。
住宅ローンの改定
また、住宅ローン控除も2021年から2022年にかけて以下のように変わりました。
【改正前 中古住宅の住宅ローン控除の条件】
木造住宅「築年数20年以内」
マンションなどの耐火建築物は「築年数25年以内」
所得金額「3,000万円以下」
返済期間「10年以上」
床面積「50㎡以上」
【改正後 中古住宅の住宅ローン控除の条件】
築年数の制限なし
新耐震基準に適合している住宅であること(昭和57年1月1日以降の住宅)
所得金額「2,000万円以下」
返済期間「10年以上」
床面積「50㎡以上」
築年数が木造住宅などであれば「20年以内」やマンションなら「25年以内」という制限がなくなりました。
今後は、昭和57年1月1日以降の新耐震基準に適合している住宅であれば住宅ローン控除の対象となります。築年数の制限がなくなることで中古住宅の住宅ローン控除が受けやすくなりましたね。
減税額も改正され、縮小されています。
これが今後どのように変わっていくか、景気動向にもよりますが
いつまでも横ばいを維持することはないと言えるでしょう。
2023年問題とは
では、2023年はどのように高齢者の単独世帯や核家族化を原因とし、世帯数はこれまで上昇を続けてきました。しかし、日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想、これが2023年問題と呼ばれるものです。
世帯数が減少すると、住宅需要も減るため、住宅価格が下落する恐れがあります。また、独居していた高齢者が亡くなって空き家が急増することも問題です。空き家問題には現在もさまざまな対策が取られているものの、根本的な解決には至っていません。人口の割合から見ても高齢者が多い地方では、特に不動産市況が乱れることが予想されます。
一方で、都市圏に関しては、同じように世帯数が減少していくものの、その減少率は緩やかと予想されています。
2025年の大阪万博に向けて
2025年に開催予定の大阪万博は、東京オリンピックに次いで世界で注目される国際的な大規模イベントです。万博についても、オリンピックと同様に経済成長を促す効果があります。実際に、夢洲までの鉄道延伸や、道路整備、商業施設の建築といったインフラ事業が進められています。
また、大阪という都市のブランドイメージを世界的に示すチャンスとしても、大阪万博は注目のイベントです。世界的に日本といえば、首都である東京都のブランドイメージがついています。万博を開催して世界から認められることで、大阪の経済規模の大きさや発展状況といったよいイメージを広めることができます。
2025年に大阪万博が予定通り開催されれば、大阪府近郊の関西圏では、不動産価格の上昇が見込まれるでしょう。
まとめ
見極め時が難しくもありますが、ライフステージに合わせて、私たちを取り巻く世界や日本の近況を見据えていくことがとても大切になります。
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